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楼主 |
发表于 2019-8-14 10:57:10
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来自 江苏泰州
房地产市场的助推剂-储蓄、收入与杠杆, o$ B3 U* Q& @
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" G: I7 C# }. N% p' E, \中国人爱存钱，我国居民部门历来高储蓄，而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金，也为购房者提供了充足的购房弹药。: [, T9 ?' A# E2 `; P. J
* T' d& O/ c* H; P* T: B( b9 S1 r. P1998年我国居民人民币存款5.34万亿，城市居民人均储蓄1.3万元，一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算，1998年我国商品房价格不到2000元，购买80㎡的商品房需要16万，如果首付按照20%-30%计算，则需要3.2-4.8万元的首付款，彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。
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6 B2 ]1 n0 A/ E" S% |此外，1998年我国城镇居民人均收入5400多，按双职工家庭计算，家庭年均入11000元，储蓄率按20%考虑，每年可增加储蓄2200元多。所以不管是从首付还是贷款利息偿还角度看，城市双职工家庭是有能力负担购房的。
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给我一根杠杆，再给我摆放个支点，我能撬动地球。足见杠杆的威力。
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事实上，购房的过程就是购房者用存款与债务（银行贷款）购买房产的过程，表现就是银行贷款的绝对数量增多，以及居民存款的相对数量减少。4 E( C8 y) p* I1 i
& r p# H- E- K1 J* x在买房的时候，首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者利用杠杆的典型例子。总价一定，首付比例越低购房所加杠杆越大，首付比例越高购房所加杠杆越小。& u' D" J5 C* U; J8 E8 X
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举个例子，一套商品房500万，首付30%与首付50%二者之间差了100万，前者后者分别用150万与250万撬动500万的房子，前者需要贷款350万，后者需要贷款250万。所以，一方面首付+按揭贷款的购房模式极大的提高了居民购房能力，把居民购房的潜在需求转化成有效需求；另一方面带来了居民杠杆率的宏观抬升。
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' x3 ?/ S1 t7 j( B0 M2008年后居民杠杆率迅速抬升，持续至今，也正是从那个时候起，广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。
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综上，在过去的20多年里，站在1998年这个时间点上，政策以及货币的供给，购买力的加持，都在预示着我国房价有一个美好的未来。那么，站在2019年这个时间点上，我国房市的未来还会如此美好吗？$ U5 j6 i% H K! ` E2 {# C
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楼主: 三水小鹰
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发表于 2019-8-13 20:35:29
